Scenariul de la Electroputere se reia la Cluj? O parte din Remarul 16 Februarie devine complex rezidențial

Mai mult de o treime din suprafața de teren din Cluj Napoca pe care se află reparatorul de material rulant Remarul 16 Februarie va deveni complex rezidențial și centru de afaceri. Spre deosebire de Electroputere Craiova, la Cluj Napoca Primăria a interzis construirea unui mall, dar pot fi ridicate alte construcții care nu au nicio legătură cu calea ferată și cu caracterul industrial al terenului respectiv.

Adrian Bărbulescu

 

În luna aprilie a acestui an, reprezentanții societății reparatoare de material rulant au depus la Primăria Cluj Napoca documentația pentru schimbarea destinației unui teren de șase hectare, din totalul de 15.  

Mai exact, este vorba de documentul ”Elaborare proiect pentru autorizarea lucrărilor de desființare construcții și elaborare PUZ în condițiile Legii nr.350/2001 actualizată”, depus la Municipalitatea clujeană pe data de 23.04.2019. Apoi, la data de 8 mai, Primăria a emis certificatul de urbanism numărul 2077/2019 pe baza acestei documentații.

În document se precizează faptul că se instituie statutul de zonă construită protejată pentru acest teren, datorită valorilor urbanistice şi arhitecturale pe care le înglobează. În cadrul ei se regăsesc clădiri monument istoric, clasate individual în Lista Monumentelor Istorice, precum şi clădiri propuse spre includere în această listă. Tot aici se menționează faptul că nu pot începe lucrările decât după obținerea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), care trebuie avizat în prealabil de Comisia Tehnică de Amenajare a Teritoriului și Urbanism și Comisia Regională a Monumentelor Istorice.

Pe suprafața de șase hectare în cauză se află mai multe tipuri de construcții care nu pot fi demolate, iar modificările aduse trebuie să respecte reguli stricte. Primele două categorii sunt reprezentate de clădirile monument istoric, clasate ca atare în Lista Monumentelor Istorice, și clădiri echivalente ca valoare monumentelor istorice, ce ar putea fi clasate ulterior ca având acest statut. Se interzice desfiinţarea totală sau parţială, modificarea expresiei arhitecturale, alterarea elementelor arhitecturale caracteristice și pentru clădirile cu valoare artistică ambientală. ”Clădirile cu valoare de patrimoniu industrial vor fi în mod obligatoriu păstrate şi, în cazul restructurării, integrate în noua structură urbană”, se stipulează în certificatul de urbanism.

Nu se acceptă mall-uri pe terenul Remarul 16 Februarie

În fine, așa-numitele ”clădiri neutre” pot fi restructurate total sau parţial. ”Intervenţiile vor urmări conservarea coerenţei ansamblului şi ridicarea gradului de finisare urbană, restaurarea, conservarea şi deparazitarea fondului construit valoros”, se arată în certificatul de urbanism. În același document se precizează însă și faptul că se solicită demolarea imobilelor încadrate la 13 poziții cadastrale.

Municipalitatea clujeană a impus și o altă serie de restricții, care vizează utilizările interzise ale acestui teren. Printre ele se numără și eliminarea posibilității ca aici să fie construit un mall: ”Comerţ en detail în clădiri independente de tip supermarket, hypermarket (big box), mall etc. Comerţ şi alimentaţie publică practicate prin vitrine / ferestre”. De asemenea, nu vor putea apărea depozite en gros și de materiale refolosibile și nici unități de comerț en gros. Se interzice și construcția de ansambluri monofuncţionale rezidenţiale.

Însă tot în același document eliberat de Primăria Municipiului Cluj Napoca se stipulează faptul că va trebui ca imobilele să aibă funcțiune mixtă – la parter și la etajele inferioare să fie spații comerciale sau de birouri, iar la cele superioare locuințe: ”Arhitectura clădirilor va fi de factură modernă şi va exprima caracterul programului (imobile cu funcţiune mixtă, imlicând locuirea la nivelele superioare)”. Mai pe românește, se pot construi blocuri dacă ele au magazine la parter și/sau etajul 1.

Regim de înălțime cu ”portițe”

Cât despre regimul de înălțime, el este reglementat de certificatul de urbanism, care lasă însă și unele ”portițe”. Astfel, pentru clădirile comune înălţimea maximă la cornişă nu va depăşi 22 m, iar înălţimea totală (maximă) nu va depăşi 25 m, respectiv un regim de înălţime de (1-3S) + P+5+1R. Un regim de înălțime mai mare este prevăzut pentru clădirile aflate pe colţ. În aceste cazuri se poate admite o înălţime maximă la cornişă ce nu va depăşi 25 m, iar înălţimea totală (maximă) nu va depăşi 25 m, respectiv un regim de înălţime de (1-3S) + P+5+1R, (1-3S)+P+6.

Și în acest moment apare ”portița” pomenită mai sus: ”pentru clădirile cu funcţiuni deosebite şi aflate în poziţii urbane privilegiate (dominante), prin P.U.Z. se pot stabili regimuri de înălţime mai mari”. Formulările ”funcțiuni deosebite” și ”poziții urbane privilegiate” lasă loc la interpretări, deci există posibilitatea de a apărea pe acest teren și blocuri de 10—15 etaje, dacă ele vor fi încadrate în categoriile respective.

Dezastrul de la Electroputere Craiova

Privatizată în 2007 de Guvernul Tăriceanu cu doar 2,3 milioane de euro, Electroputere Craiova s-a transformat într-un dezastru industrial, dar totodată într-o prifitabilă afacere imobiliară pentru patroni, saudiții de la Al Arrab Contracting Company Limited.

Prima ”mișcare de forță” a noilor proprietari, reprezentați de omul de afaceri Fathi Taher, a avut loc în 2010, când au vândut 12 hectare din incinta fostei uzine unui dezvoltator imobiliar, pentru construirea primului mall din Craiova. Preţul tranzacției a fost de 30 milioane de euro.

Pe terenul introdus în circuitul imobiliar se afla divizia de locomotive a Electroputere Craiova, care a fost cumpărată, doi ani mai târziu, de Gruia Stoica, proprietarul Grupului Grampet. Valoarea tranzacției nu a fost făcută publică, însă ea este estimată la peste două milioane de euro.

La acel moment, Grupul Grampet a vrut să cumpere divizia de locomotive cu tot cu terenul și halele aferente, însă acest lucru nu a fost posibil, pentru că acolo începuse deja construcția mall-ului. În aceste condiții, toate utilajele au fost mutate peste drum, la Reloc, o altă societate pe care Grupul Grampet o salvase de la închidere și vânzare la fier vechi.

Acum, pe 1 Decembrie, uzina craioveană și-a închis definitiv porțile, după ce s-a oprit activitatea și la ultima divizie care mai funcționa – cea de transformatoare. Puținii angajați care mai rămăseseră la Electroputere până la final spun că deja au fost parcelate terenurile în vederea vânzării lor. Se crede că investitorii arabi au plănuit aceasta încă de la început, anume transformarea uzinei  în  afacere imobiliară, deşi, în 2007 când au cumpărat  fabrica de la stat, au promis investiţii de milioane de eruo şi că o vor transforma într-un gigant internaţional.

Acționarii minoritari mai au o zi să subscrie la majorarea de capital

Pe 19 noiembrie, Adunarea Generală Extraordinară a Remarul 16 Februarie Cluj-Napoca (cotată la Bursa de Valori București cu simbolul REFE) a aprobat majorarea capitalului social într-o singură etapă, cu maximum 10,2 milioane de lei, în schimbul aportului în numerar adus de acţionari.

“Majorarea de capital social se realizează din nevoia de lichidităţi a societăţii, pentru pentru derularea programelor asumate de societate si pentru o parte din datoriile existente”, se arată în raportul de la Bursă. Acţiunile au valoarea nominală şi preţul de emisiune de 2,5 lei. Acţiunile nou-emise rămase nesubscrise ca urmare a exercitării drepturilor de preferinţă vor fi anulate. În consecință, dacă acționarii minoritari nu vor subscrie la majorarea de capital, le va fi redusă participația (procentuală) în societate, inclusiv în viitorul proiect imobiliar.

”Se aprobă în unanimitate data de 05.12.2019 ca dată de înregistrare, respectiv dată care serveşte la identificarea acţionarilor asupra cărora se vor răsfrânge hotărârile AGEA, data de 04.12.2019 ca ex date şi data de 06.12.2019 ca data plăţii”, se arată în hotărârea AGEA din 19 noiembrie a Remarul 16 Februarie, publicată pe site-ul BVB.

În aceeași ședință, a fost aprobată și majorarea gradului de îndatorare a societății. ”Se aprobă în unanimitate majorarea plafonului de credite, împrumuturi, leasing-uri, garanții pentru eșalonări la plată a datoriilor către ANAF și furnizori a societății de la suma de 65.000.000 Ron (aprobat prin Hotărârea AGEA nr. 1/24.04.2019) la suma de 75.000.000 Ron, valabil până la data aprobării bilanțului aferent anului financiar 2019 și garantarea acestora prin ipotecarea unor active imobilizate, prin gajarea unor stocuri, mijloace fixe, acțiuni/părți sociale, facturi sau alte fonduri de garantare care funcționează în România”.